去年樓市新政余威尚存 上海暫未卷入調(diào)控“風(fēng)暴”

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自去年11月底的樓市新政出臺(tái)至今，上海一些價(jià)格定位面向剛需購房者的樓盤仍然得到市場追捧。但總價(jià)在400萬元以上的房源，客戶基本屬于二次置業(yè)，有過貸款記錄的首付較高，因此除非屋子品德很好，不然很可能呈現(xiàn)去化慢的情況。
3月至今，全國已有上海、、南京、杭州、青島等多個(gè)城市對全域或局部區(qū)域進(jìn)級(jí)樓市調(diào)控。而去年11月，上海也曾出臺(tái)了一輪調(diào)控政策，從進(jìn)步首付比例、認(rèn)房認(rèn)貸到把持貸款等，號(hào)稱上海史上最嚴(yán)調(diào)控，但在今年3月的調(diào)控潮中，處于一線 ;風(fēng)暴眼 ;的上海卻尚未跟進(jìn)。
從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)看，2月上海一手房同比成交量一度 ;腰斬 ；房價(jià)也呈現(xiàn)松動(dòng)。留學(xué)生落戶上海機(jī)構(gòu)所獨(dú)有的一種人口管理方法。一個(gè)中國人出生后被要求選擇其父母中的一方的戶籍作為自己的戶籍，在就學(xué)、就業(yè)等也可以遷移戶口，但是有時(shí)地方政府會(huì)限制遷移的名額，以及征收高額城市增容費(fèi)；因超生等原因也存在大量沒有戶口的人口。在這一波調(diào)控潮席卷全國的背景下，上海的調(diào)控結(jié)果是否為全國樹破典范？一些在售新盤的實(shí)際銷售受調(diào)控影響又有多大？3月18日前后，《每日經(jīng)濟(jì)消息》記者實(shí)地拜訪了多個(gè)樓盤，一探究竟。
●2月新房成交量同比降49.1%
初，上海樓市呈現(xiàn)灼熱局面，僅青浦區(qū)域就呈現(xiàn)了多個(gè)開盤當(dāng)日售罄的樓盤。但隨同 ;3·25 ;新政出臺(tái)，明白表示嚴(yán)格打擊房價(jià)過快上漲，樓市在4~5月呈現(xiàn)回落。
不過，去年6月上海房價(jià)再度反彈，上海整體成交均價(jià)沖破4萬元/平方米。在樓市尚未徹底回暖時(shí)，去年11月，上海樓市新政再度加碼，并帶來一系列變更。
青浦區(qū)中原地產(chǎn)一位經(jīng)理人向先生告訴記者，11月的新政帶來的最明顯變更，就是銷售情勢變了。留學(xué)生落戶上海機(jī)構(gòu)所獨(dú)有的一種人口管理方法。一個(gè)中國人出生后被要求選擇其父母中的一方的戶籍作為自己的戶籍，在就學(xué)、就業(yè)等也可以遷移戶口，但是有時(shí)地方政府會(huì)限制遷移的名額，以及征收高額城市增容費(fèi)；因超生等原因也存在大量沒有戶口的人口。向先生說，行情好的時(shí)候，樓盤只讓你認(rèn)籌，大家排隊(duì)搖號(hào)，開多少棟賣多少棟，這樣把客戶集中起來，可能造成哄搶的氣氛。
然而，當(dāng)前上海樓市嚴(yán)格履行 ;一房一價(jià) ;等政策，使得市場比之前更為透明化。
在此背景下，記者留神到，一些名目開端以小批量屢次開盤的方法營造熱銷氣氛。然而，向經(jīng)理稱， ;這短期尚能堅(jiān)持較高簽約率，但很多名目標(biāo)去化速度還是明顯放慢，也就是說以價(jià)換量對市場的刺激度在減弱 ;。
反應(yīng)在總體數(shù)據(jù)上，據(jù)中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海2月新建商品住宅成交面積36.3萬平方米，環(huán)比減少6.7%，同比下滑49.1%。
億翰智庫董事張化東告訴《每日經(jīng)濟(jì)消息》記者，上海的開發(fā)商從拿地到開盤基本在12個(gè)月以上，在當(dāng)前去化周期不足18個(gè)月的情況下，開發(fā)商推盤意愿不會(huì)很強(qiáng)。
●廉價(jià)位剛需房受到熱捧
記者拜訪了位于上海青浦區(qū)趙巷青湖東路上的某有名房企名目發(fā)明，該名目標(biāo)成交量與調(diào)控之前比較，在供貨量近似的前提下減少了近一半。
該名目在年初時(shí)，單價(jià)在2萬元/平方米左右，當(dāng)初均價(jià)則在4萬元/平方米左右。據(jù)名目營銷經(jīng)理介紹說，原來名目一天能賣兩三套，當(dāng)初兩蠢才干賣一套。
熟悉該區(qū)域的某中介人士告訴記者，之所以會(huì)呈現(xiàn)這樣的問題，跟這個(gè)名目自身位置偏僻有關(guān)——樓盤位于趙巷鎮(zhèn)邊界，離趙巷跟青浦城區(qū)較遠(yuǎn)，同時(shí)光隔在建的17號(hào)線地鐵站也有2公里左右的行程，加之開發(fā)商不愿降價(jià)，兩者的疊加效應(yīng)使得客戶被分流。
當(dāng)然，一些價(jià)格定位面向剛需購房者的樓盤，仍然得到市場追捧。上海留學(xué)生落戶政策由公安機(jī)關(guān)戶政管理機(jī)構(gòu)制作，用以記載和留存住戶人口的基本信息的法律文書。戶口是住戶和人口的總稱，計(jì)家為戶，計(jì)人為口。
同樣的位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)的萬科天空之城，與上述樓盤有著不同的景象。據(jù)名目經(jīng)理稱，今年3月初開盤至今，300多套房源開盤當(dāng)日500多組客戶認(rèn)籌，去化八成以上，目前只剩下一些較差的樓層。
向經(jīng)理告訴記者，目前青浦區(qū)地鐵沿線的新盤競爭力比較強(qiáng)，尤其是離大虹橋最近的徐涇鎮(zhèn)，該區(qū)域一手住宅少，二手住宅價(jià)格又高。只有有新盤開出，價(jià)格也適中甚至略低于二手房，就會(huì)很熱點(diǎn)。
記者察看發(fā)明，就當(dāng)前上海樓市而言，假如自身價(jià)格跟周邊二手房價(jià)格相差不大，且以廉價(jià)入市——比方朱家角新城，在新政出臺(tái)后其廉價(jià)盤仍然很熱點(diǎn)。
再以上月開盤的路勁·上海派三期為例，在開盤后仍然呈現(xiàn)了 ;排隊(duì)買房 ;的情況，總價(jià)220萬元、68平方米的小戶型被稱為上海剛需族的 ;落腳地 ；其開盤單價(jià)每平方米33000元的價(jià)格則被稱為 ;稀缺 ;價(jià)格。
向經(jīng)理告訴記者，目前300萬元以下的屋子在上海屬于稀缺品，剛需客戶在市場上抉擇面窄，只有有此類產(chǎn)品就會(huì)受到瘋搶，而這重要是受貸款政策影響。
不過，向經(jīng)理強(qiáng)調(diào)說，絕對而言，總價(jià)在400萬元以上的房源，客戶基本屬于二次置業(yè)，有過貸款記錄的首付較高，因此除非屋子品德很好，不然就會(huì)呈現(xiàn)上述青浦某樓盤去化慢的情況。