上海留學生落戶-上海男子買學位房遇八業(yè)主

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張先生為獲名校學位準備(ready)購買一套老城區(qū)的物業(yè)，臨簽約才知道該套房由8個人繼承，手續(xù)繁復，而且物業(yè)已有20多年樓齡，他擔心6年后會因為樓齡高、貸款年限短而難以易手。上海戶口即戶籍，戶口是由公安機關戶政管理機構制作，用以記載和留存住戶人口的基本信息的法律文書。戶口是住戶和人口的總稱，計家為戶，計人為口。據(jù)了解(Find out)，上海市場(shì chǎng)上這種多業(yè)主的物業(yè)并不少見，有的業(yè)內人士建議最好不要碰，有的認為要綜合考慮多方面因素決定是否購買。

 

案例(àn lì)：老學位房業(yè)主多達8人

張先生看中了一套位于老城區(qū)的物業(yè)，已有20多年樓齡，但因為有名校學位，加上剛加裝了電梯，實用率又高，所以也有不少買家青睞。上海戶口即戶籍，戶口是由公安機關戶政管理機構制作，用以記載和留存住戶人口的基本信息的法律文書。戶口是住戶和人口的總稱，計家為戶，計人為口。然而，臨近簽約時，張先生才發(fā)現(xiàn)這套物業(yè)的業(yè)主竟然有8個人！原來，這是一套繼承物業(yè)，8個繼承人共同擁有這套物業(yè)，而且其中兩個身在異國他鄉(xiāng)，不太愿意為了這次交易回國。

張先生在擔憂交易不能順利進行的同時，又獲悉樓齡太舊的物業(yè)在下一次交易中比較“吃虧”：“有的按揭機構告訴我，樓齡跟貸款年限加起來不能超過40年，有的說不能超過45年，我怕這會成為我6年后賣不出房子的原因。”到底買不買這套房子，張先生陷入了兩難。

解讀1 多業(yè)主物業(yè)發(fā)生糾紛機會大

“二手房交易中買家有時候要面對3個甚至更多的業(yè)主。留學生落戶上海”以及第十三條“公民遷移，從到達遷入地的時候起，城市在三日以內，農村在十日以內，由本人或者戶主持遷移證件向戶口登記機關申報遷入登記，繳銷遷移證件”的規(guī)定進行。”上海二手房電商商圈經理李瑤表示，多業(yè)主的情況(Condition)在實際的二手房交易過程(guò chéng)中確實存在，“約占總數(shù)的兩成左右，老城區(qū)如越秀、荔灣相對常見一些。”據(jù)了解(Find out)，由于交易需要取得每位業(yè)主的同意，因此相應的時間成本會比正常情況要高，而且有時也會發(fā)生某位業(yè)主出于個人原因而遲遲不愿賣房，導致(cause)交易失敗的情況。

陳先生的孩子過兩年要上小學，他看中了越秀區(qū)悅華路一套69㎡的兩居室，雖然是1985年的老房子，但裝修維護都還不錯。然而，在和業(yè)主溝通的過程(guò chéng)中，陳先生了解(Find out)到這是一套繼承物業(yè)，兄弟四人是共同業(yè)主，目前是他們的大哥在使用，盡管另外兄弟三人都同意賣房，但大哥由于戶口等原因遲遲不愿搬離，幾次三番下來，陳先生也只好放棄。

李瑤表示，多業(yè)主的物業(yè)發(fā)生糾紛的概率更高，業(yè)主之間在賣房與否及利益(benefit)分配上協(xié)商不一致，導致(cause)交易一直處于拖延的狀態(tài)：“這對于買家，尤其是打算入手學位房的家長來說是非常不利的，一來有可能到最后會錯過公辦小學報名的截止時間，二來學位房市場(shì chǎng)供不應求，3月里的漲幅也幾乎是各類型物業(yè)中最高的，假如在一套學位房上徘徊糾纏了太長時間卻沒有辦法成交，待到重新看其他小區(qū)時，優(yōu)質學位房可能已經消耗大半，價格也已經被抬高。上海留學生落戶向原住所地戶口登記機關申報遷出登記，領取遷移證件，注銷戶口。然后按照第十三條的規(guī)定，在三日內持遷移證件向戶口登記機關申報遷入登記。上海留學生落戶但由于各地的政策不盡相同，購置新房未必就能夠在新房所在地落戶。因此，你應該在咨詢新購房所在地公安機關可以辦理落戶的明確承諾后，依據(jù)購房合同及產權證書，按《中華人民共和國戶口登記條例》第十條的規(guī)定。”所以，她建議購買學位房時盡量避開多業(yè)主的物業(yè)。

解讀2 樓齡可能增加買家貸款難度

不少買家尤其是有意入手學位房的家長，在前往銀行貸款時，都曾被告知房子樓齡較久，貸款不能超過一定年限。據(jù)了解(Find out)，這主要是由于銀行對于樓齡加貸款的時間是有所限制的，并且不同的銀行具體規(guī)定(guī dìng)也有區(qū)別。李瑤透露，目前建行和中行的規(guī)定是樓齡加貸款的時間不能超過40年，工行相對寬松，是50年，最為寬松的是光大銀行，只要不超過55年即可?？紤]到越秀不少學位房樓齡較舊，李瑤建議買家在購房前到銀行咨詢一下可貸款的年限，以免由于可貸款年限縮短而導致(cause)首付成本大大提高。

據(jù)了解(Find out)，不少買家擔心在子女小學畢業(yè)后賣房，樓齡太舊會導致(cause)無人接手。對此李瑤解釋道，由于越秀教育(Education)資源最為集中，名校林立，學位房價格居高不下，大部分有意向和經濟(jīng jì)實力買入越秀學位房的家長，其實并不會特別在意樓齡，在優(yōu)質教育(Education)資源供不應求的背景下，只要學位好、價格合理，哪怕樓齡很舊也會有不少買家愿意接手。李瑤舉例(sample)稱，4月初剛剛成交的一套上世紀70年代的老房子，其對口的學校是培正小學，95平方米總價280萬元，每平方米不到3萬元，而其他對口小學的樓梯樓價格都要在4萬元／平方米以上，因此這套老房子仍舊憑借價格的優(yōu)勢順利成交。

中原地產項目(xiàng mù)部老板黃韜稱，部分銀行的樓齡加貸款年限總和可到50年，但要看具體物業(yè)情況(Condition)，而六年后有無人接手的問題(Emerson)主要是價格問題：“不過，學位房政策多變，到時學位房是否能作為物業(yè)的附加值難以預料。上海戶口即戶籍，戶口是由公安機關戶政管理機構制作，用以記載和留存住戶人口的基本信息的法律文書。戶口是住戶和人口的總稱，計家為戶，計人為口?！?br>