上海徹底叫停商住兩用房！“類住宅”投資客何去何從

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   上海市從年初開(kāi)始清理整頓商住房。1月初，上海市政府叫停了“類住宅”項(xiàng)目網(wǎng)簽。之后，對(duì)商辦項(xiàng)目改變房屋使用性質(zhì)進(jìn)行清理，清理對(duì)象包括：擅自改變房屋單元空間分割、私自接通燃?xì)夤艿赖取?月17日，上海市政府正式下發(fā)商住房整頓方案，其中影響最大的，是已售但未交付的商住房。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營(yíng)性用地出讓管理的若干規(guī)定》，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地出讓的管理。該規(guī)定要求，出讓合同中應(yīng)明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公，商業(yè)用地未經(jīng)約定不得建設(shè)公寓式酒店。

　　海佑君在這里要先解釋一下，商住兩用房和普通商品住房的區(qū)別。留學(xué)生落戶咨詢商住兩用房是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，是SOHO住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。房屋作為投資的價(jià)值在于能不能贏利。房子不是根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)決定值不值得投資，而是取決于房子的地理位置、戶型等。一般來(lái)說(shuō)，商住兩用的房子格局好，LOFT戶型，花1萬(wàn)多元就可以把房子分成上下兩層，上面住人，下面活動(dòng)、休閑，非常方便。買30平方米相當(dāng)于買60平方米，因此很受年輕人青睞。
　　另外，商住兩用項(xiàng)目與住宅房的區(qū)別主要體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)年限不同，配套設(shè)施不同，容積率及綠化、公共設(shè)施面積不同，安全級(jí)別不同，物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)以及轉(zhuǎn)讓契稅不同等問(wèn)題上。比如，“商住兩用”項(xiàng)目目前還無(wú)法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過(guò)程中，相關(guān)費(fèi)用按照商用來(lái)計(jì)算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%。同時(shí)，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。
　　對(duì)此，海佑君提醒大家：從投資置業(yè)的角度看，投資人出手這類物業(yè)或?qū)⒊袚?dān)巨大的出售成本。雖然這種房子不限購(gòu)也不受房貸限制，但不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不超過(guò)10年，有些更需要全款買房，且不能申請(qǐng)公積金貸款。
　　商住兩用房弊端多
　　與普通住宅相比，商住房有很多弊端，商住房土地出讓年限最長(zhǎng)為50年；商住兩用房不能遷入戶口，不能享受學(xué)校、居委會(huì)等配套設(shè)施；大多數(shù)商住房是商水商電，水電等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也高于住宅，商住房的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，也要比住宅貴很多；商住房的公攤面積比較大，且因?yàn)橛芯幼∮钟修k公，人員也混雜，居住環(huán)境差。
　　此類房屋房產(chǎn)證上明確標(biāo)明是商用，雖然也是五證齊全，但只是表面上的合法。如果認(rèn)真追究起來(lái)，圍繞居住設(shè)計(jì)的商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是在打政策的“擦邊球”，是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷手段、廣告策略。很多房產(chǎn)銷售都是打著“不受限購(gòu)令約束、投資自住皆可”，以及由于停止審批而具有的“稀缺性”上。另外，從價(jià)格上來(lái)看，其價(jià)格多為同區(qū)域住宅價(jià)格的60%至70%，因此更具有一定的吸引力。海佑君的很多家人與朋友，也曾一度被這種“高性價(jià)比”的“住宅”所吸引。
　　事實(shí)上，商住房的土地性質(zhì)，是辦公、商業(yè)用地，并無(wú)居住用途。近年來(lái)因商業(yè)地產(chǎn)銷售形勢(shì)不好，住宅持續(xù)熱銷，一些開(kāi)發(fā)商在商辦用地上以酒店式公寓、辦公式公寓的名義建造商住房，直接違反了規(guī)劃用途。
　　購(gòu)買商住兩用房的大部分是沒(méi)有購(gòu)房資格的非上海戶籍的外來(lái)人員，他們中的一部分人購(gòu)買“商住兩用”項(xiàng)目純粹是受限購(gòu)影響的無(wú)奈之舉，但是還有大多數(shù)人是作為投資或過(guò)渡房使用的，都考慮將來(lái)可以出租，獲得一部分固定收益。落戶上海甚至一些上海戶籍的購(gòu)房者被吸引，從而決定作為投資房進(jìn)行儲(chǔ)備。
　　商住兩用房未來(lái)的持有價(jià)值能否保值，是目前大眾關(guān)心的問(wèn)題之一。海歸上海落戶商住房是在一二線城市因?yàn)橄拶?gòu)或者住宅高價(jià)下產(chǎn)生的。三四線城市住宅存在庫(kù)存積壓，商住房市場(chǎng)空間不大。未來(lái)一二線城市商住房的政策壓力將越來(lái)越大，特別是一線城市，除了核心區(qū)，其余區(qū)域的商住房持有價(jià)值都不會(huì)太高。按照政策規(guī)定，未來(lái)商住房在上海由于全部強(qiáng)制要求進(jìn)行整頓，對(duì)其作為“住宅”進(jìn)行銷售的價(jià)值和意義幾乎不大。而在上海，商住房雖然可以出售給個(gè)人，但必須符合在上海無(wú)房，且有相應(yīng)的社保和納稅等資格。加之商業(yè)銀行暫停抵押貸款，使得商住房的吸引力遠(yuǎn)小于普通住房。商住房熱度降了，市場(chǎng)整體的熱度也會(huì)下降。
　　海佑君認(rèn)為此次調(diào)控的意義在于，堵住限購(gòu)的漏洞，使炒房資金不能轉(zhuǎn)戰(zhàn)商住房，切實(shí)實(shí)現(xiàn)‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’。商住房的發(fā)展空間越來(lái)越狹窄，此類產(chǎn)品被認(rèn)為是和目前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路格格不入的，所以其退出市場(chǎng)的可能性很大，唯一有一點(diǎn)值得保留的，就是LOFT的建筑設(shè)計(jì)可供租賃型公寓借鑒。上海和的規(guī)定既限制了產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的模式，也限制了產(chǎn)品的市場(chǎng)成交模式，所以利空效應(yīng)很明顯。而與此同時(shí)，商住房的價(jià)格也將容易下滑，畢竟商住產(chǎn)品的流通性在快速降低。不管大家是不是配置了此類資產(chǎn)，海佑君都想提醒各位，在金融產(chǎn)業(yè)不斷創(chuàng)新的今天，市場(chǎng)投資品種日益豐富，高凈值人群的投資行為更應(yīng)多元化，資產(chǎn)配置需根據(jù)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)與時(shí)俱進(jìn)，千萬(wàn)不要固守一種方式，從而錯(cuò)失了順勢(shì)而為的其他投資機(jī)遇。