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加大戶籍制度改革利好哪些城市，房價會漲嗎？

4月8日，國度發(fā)改委頒布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》，其中指出 ;踴躍推動已在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉移人口落戶 ；連續(xù)加大戶籍制度改革力度，在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市跟小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限度的基本上，對Ⅰ型大城市全面取消落戶限度，對Ⅱ型大城市放寬落戶限度，對超大特大城市大幅增加落戶范圍。

放松戶籍制度是不是象征著調控政策的放松，同時也帶來房地產(chǎn)市場是否會呈現(xiàn)好轉的思考。
哪些城市將受益？
依據(jù)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》，此次頒布的政策具體包含三方面：
城區(qū)常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限度。
城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶前提，并全面取消重點群體落戶限度。
超大特大城市要調劑完美積分落戶政策，大幅增加落戶范圍、精簡積分名目，確保社保繳納年限跟居住年限分數(shù)占重要比例。留學生落戶上海若報入上海市直系親屬處，須附戶主的戶口本、戶主的房屋產(chǎn)權證、戶主同意入戶承諾書；戶口若報入用人單位的附集體戶口本地址首頁；戶口若報入上海市或區(qū)人才服務中心集體戶的附同意接受函原件；戶口若報入由業(yè)務管理部門推薦的集體戶口的，用人單位報上海市人力資源和社會保障局（上海市外國專家局）的請示函中須注明；戶口若報入本人購買的產(chǎn)權房內(nèi)的，附房屋產(chǎn)權證。
依據(jù)10月29日國務院公開宣布的《國務院對于調劑城市范圍劃分標準的告訴》， ;以城區(qū)常住人口為統(tǒng)計口徑，將城市劃分為五類七檔。城區(qū)常住人口50萬以下的城市為小城市，其中20萬以上50萬以下的城市為Ⅰ型小城市，20萬以下的城市為Ⅱ型小城市；城區(qū)常住人口50萬以上100萬以下的城市為中等城市；城區(qū)常住人口100萬以上500萬以下的城市為大城市，其中300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市，100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市；城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市；城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市。 ;
同策研究院指出，依據(jù)告訴請求， ;‘超大特大’城市要調劑完美積分落戶政策，大幅增加落戶范圍、精簡積分名目，確保社保繳納年限跟居住年限分數(shù)占重要比例 ；因此像北上廣深此類一線城市的落戶門檻并不受太大影響，然而依據(jù) ;告訴 ;中的定義范疇，城區(qū)常住人口300萬至500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶前提，并全面取消重點群體落戶限度，可能有效承接 ;超大特大 ;城市的外溢效應，吸引到更多的年青人參加到二線城市生活與發(fā)展。而 ;城區(qū)常住人口100萬至300萬的Ⅱ型大城市 ;更是 ;要全面取消落戶限度 ;。
數(shù)據(jù)來源：《城鄉(xiāng)建設統(tǒng)計年鑒》 國事直通車 張文絞 侯雨彤 制圖
依據(jù)中華公民共跟國住房跟城鄉(xiāng)建設部2019年1月24日最新頒布的《城市建設統(tǒng)計年鑒》， ;城區(qū)常住人口300萬至500萬的Ⅰ型大城市 ;有沈陽、大連、長春、哈爾濱、杭州、濟南、青島、鄭州、昆明、西安，共計10個， ;城區(qū)常住人口100萬至300萬的Ⅱ型大城市 ;共計59個，其中不乏今年以來樓市明顯回暖的合肥、蘇州、無錫、南通等城市。
同策研究院認為，房價短期看政策，中期看經(jīng)濟，長期看人口。二線城市落戶政策的放寬將會極大刺激城市人口的流入，特別是年青人群的進入會給二線市場帶來很多利好，既是人力資源也是實現(xiàn)城市可連續(xù)發(fā)展的重要保障。而人口的流入效應也會切實影響到各大房企接下來的市場布局。
貝殼研究院首席市場剖析師許小樂也指出，對基本面較好的二線城市將帶來利好。本次對大城市的落戶限度進一步放松，尤其是城區(qū)常住人口100萬-300萬的大城市全面取消落戶限度，對局部仍有社保繳納年限的城市，其購房須要短期內(nèi)可能會有所增加，比方廈門、長沙跟蘇州這些城市。而像石家莊、太原等經(jīng)濟基本面略差、人口吸引力不足的城市全面取消落戶限度對房地產(chǎn)市場的影響絕對較弱。
而對I型大城市，將全面放寬落戶前提，并全面取消重點群體落戶限度，濟南、青島、杭州等城市將迎來利好，而西安、鄭州等城市落戶政策門檻已經(jīng)很低，人口引進紅利已在被消耗掉一局部。
對超大跟特大城市，誠然請求加大落戶范圍，但對上海跟上海來說落戶將仍舊艱苦，須要難以短期內(nèi)開釋。而對深圳、南京、武漢等城市，人口仍有流入空間，長期來看對其房地產(chǎn)市場產(chǎn)生利好。
戶籍制度的放松不是調控政策的轉向
戶籍制度的放寬也帶來是否象征著調控政策的放松的思考。上海留學生落戶申辦落戶人員年齡距法定退休年齡須五年以上。屬于國家認定的高層次人才或者具有特殊專長并為本市緊缺急需的海外高層次留學人員，年齡可適當放寬，但須由用人單位先向上海市人力資源和社會保障局(上海市外國專家局)申報，經(jīng)審核同意后受理。
對此，許小樂表示，10月，國務院辦公廳對于印發(fā)《推動1億非戶籍人口在城市落戶計劃的告訴》，指出在 ;十三五 ;期間，城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍遷徙壁壘加速廢除，配套政策體系進一步健全，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均進步1個百分點以上。3月，國度發(fā)改委《對于履行推動新型城鎮(zhèn)化建設重點任務的告訴》，指出連續(xù)落實1億非戶籍人口在城市落戶計劃。這表明戶籍制度的放寬只是城鎮(zhèn)化發(fā)展的舉措，自身是為了攻破城鄉(xiāng)二元結構的妨礙，推動城市發(fā)展高品質城鎮(zhèn)化，為堅持經(jīng)濟連續(xù)健康發(fā)展供給有力支撐，并不是調控政策的放松。
;戶籍制度的放寬是穩(wěn)步推動中國城鎮(zhèn)化率晉升，從制度層面保障城市人口向城市轉移集中后落戶須要，是堅持以人為本的新型城鎮(zhèn)化的具體表示，將有效增進城鄉(xiāng)跟諧發(fā)展，有利支撐經(jīng)濟社會高品質發(fā)展。 ;58安居客房產(chǎn)研究院首席剖析師張波認為。
張波表示，城鎮(zhèn)化的一個重要因素就是戶籍城鎮(zhèn)化，假如不能有效保障外來人口的落戶權利，也就很難保障外來人口公平享有教導、醫(yī)療、就業(yè)、社保跟住房等眾多公共資源，無論是取消落戶限度還是放寬落戶前提，都是城鎮(zhèn)化進程中的重要舉措。
而放寬落戶短期內(nèi)刺激須要開釋，但影響會被逐步消化。在許小樂看來，放寬戶籍制度一定水平上攻破了限購門檻，也就象征著更多的人可能進入房地產(chǎn)市場，對一些住房供給自身不足的城市造成沖擊。在落戶政策寬松背景下，近多少年局部二線城市紛紛出臺了人才引進政策，短期吸引了一定購房須要。
以西安跟天津為例，西安在履行人才落戶政策后，落戶人口大增，房地產(chǎn)市場明顯好轉，房價也疾速上漲；天津在履行人才政策后二手房成交量激增。
許小樂稱，落戶政策帶來的房價上漲預期刺激須要短期內(nèi)開釋，但落戶政策并不必定會帶來房價的上漲，須要與供給不足、信貸充裕相結合才會施展作用。當前的調控環(huán)境下，房貸監(jiān)管較為嚴格，一些城市的庫存逐步走高，人口進入城市也不一定造成供需緩跟。落戶政策刺激發(fā)來的購房熱忱往往不可連續(xù)，比方天津跟西安在人才引進政策后，市場仍然隨著調控環(huán)境的嚴格而呈現(xiàn)回落。
放松戶籍制度有利于城市的房價牢固
許小樂認為，放松戶籍制度是進步城鎮(zhèn)化發(fā)展，可能吸惹人才流入，為經(jīng)濟的連續(xù)發(fā)展注入活力，從而帶來連續(xù)的購房須要增加。長期來看，城鎮(zhèn)化水平的穩(wěn)步晉升，將對房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展產(chǎn)生正向踴躍作用。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心剖析師孫明英表示，一線城市將加大對高端人才的引進，上海對戶籍的治理最為嚴格，對高端人才的落戶限度有望邊際放松，二線城市搶人大戰(zhàn)會更加激烈，只有經(jīng)濟發(fā)展實力強、潛力大的城市才干連續(xù)聚集人口，而產(chǎn)業(yè)基本薄弱的三四線城市人口流出趨勢不會轉變。這次國度發(fā)改委出臺的政策對上海、上海、廣州、深圳會有一定影響，但影響不會太大。城區(qū)人口500萬以下的二線城市受益最大，這其中包含西安、蘇州、合肥、濟南、青島、大連、廈門、寧波、昆明、石家莊、南昌、福州、佛山等城市。
在張波看來，目前各類城市放松落戶政策重要是基于人才引進，換言之大局部城市還未全面放開落戶，人才引進政策對城市的房地產(chǎn)市場牢固起到一定作用，也保障了城市購房須要的畸形開釋，有利于城市的房價牢固。
張波稱，從發(fā)改委本次落戶政策來看，實質還是推動全國城鎮(zhèn)化比率牢固晉升，但不可否定城鎮(zhèn)化發(fā)展跟房地產(chǎn)市場有著極強的關聯(lián)性，落戶政策的一直放寬對城市房地產(chǎn)市場尤其是增量市場的供需牢固將起到重要作用。上海留學生落戶申辦落戶人員年齡距法定退休年齡須五年以上。屬于國家認定的高層次人才或者具有特殊專長并為本市緊缺急需的海外高層次留學人員，年齡可適當放寬，但須由用人單位先向上海市人力資源和社會保障局(上海市外國專家局)申報，經(jīng)審核同意后受理。
許小樂稱，隨著房地產(chǎn)市場調控獲得階段性功能，房價疾速上漲的勢頭被遏制，局部城市放寬落戶限度，是推動城鎮(zhèn)化水平的必要舉措，對房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展也將產(chǎn)生正向踴躍作用。但同時，在放開戶籍限度時，也應當恰當增加住房建設用地供給，履行 ;人地掛鉤 ；避免供需抵觸擴大。連續(xù)做好房地產(chǎn)市場管控，避免借機炒作，造成短期市場穩(wěn)定。