買房的注意了！這個(gè)＂坑＂涉及戶口，危害超乎你想象...

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交易二手房素來就不是一件簡(jiǎn)單的事件，每一個(gè)步驟都須要警惕謹(jǐn)慎，一些看起來不起眼的小問題，當(dāng)中可能隱含了極大隱患。

你是否碰到過這樣的情況：屋子買完后，前房東的戶口不遷出去。這背地隱藏著很多人都不曉得的迫害。

所謂戶口逾期遷出，就是指大家在交易二手房時(shí)，還波及過戶的問題，很多房東辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，遲遲不依照合同商定的時(shí)光遷出戶口。
名義看來，似乎不給購(gòu)房者帶來多大侵害，但實(shí)際上有很多隱藏的危險(xiǎn)，而且售房者是須要承擔(dān)違約義務(wù)的。
上海浦東新區(qū)法院就曾經(jīng)裁決這樣一起案件，逾期遷出戶口一方被判支付違約金7萬余元。交易屋宇雙方在簽訂屋宇交易合同時(shí)，商定了彌補(bǔ)條款，即在劃定日期之前，售房者必須遷出戶口，假如產(chǎn)生逾期一日就須要依照屋宇總價(jià)款的萬分之五向買方支付違約金，直到房?jī)?nèi)戶口全部遷出為止。
結(jié)果最后售房者因?yàn)楦鞣N起因不按時(shí)遷出戶口，逾期多少個(gè)月才遷出，終極法院裁決賣方向買方支付違約金7萬余元。
二手房交易流程
逾期遷出戶口的違約金標(biāo)準(zhǔn)
合同法劃定，當(dāng)事人一方不履行合同任務(wù)或者履行合同任務(wù)不合乎商定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連續(xù)履行、采取補(bǔ)救辦法或者抵償喪失等違約義務(wù)。也就是說，假如在購(gòu)房合同上，商定了逾期遷出戶口的違約金問題，在售房人不能依照合同商定履行時(shí)，就須要像上述案例一樣，支付違約金。
然而違約金的支付不同一標(biāo)準(zhǔn)，依照合同法說明，假如當(dāng)事人主意商定的違約金過高，懇求恰當(dāng)減少的，法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際喪失為基本，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的錯(cuò)誤水平以及預(yù)期利益等綜合因素，依據(jù)公平準(zhǔn)則跟老實(shí)信用準(zhǔn)則衡量。
也就是說，法院會(huì)依據(jù)錯(cuò)誤水平酌情調(diào)劑違約金，具體為多少，還要看具體的案子
戶口逾期遷出的迫害
很多人會(huì)認(rèn)為前房東的戶口不遷出不什么大問題，但實(shí)際上卻隱藏了很多危險(xiǎn)：
1．債權(quán)糾紛問題：當(dāng)前房東呈現(xiàn)債權(quán)糾紛問題時(shí)，銀行、貸款公司等追債人有可能會(huì)依照戶口地址送達(dá)法院傳票；
2．新增人口問題：前房東在一定情況下是可能增加新戶口的，一旦產(chǎn)生這種情況，將會(huì)連續(xù)增加購(gòu)房者戶口遷徙的難度；
3．價(jià)值問題：當(dāng)初大家對(duì)戶籍的問題越來越器重，那么在你須要轉(zhuǎn)賣的時(shí)候，極有可能影響到成交價(jià)。留學(xué)生落戶上海若報(bào)入上海市直系親屬處，須附戶主的戶口本、戶主的房屋產(chǎn)權(quán)證、戶主同意入戶承諾書；戶口若報(bào)入用人單位的附集體戶口本地址首頁(yè)；戶口若報(bào)入上海市或區(qū)人才服務(wù)中心集體戶的附同意接受函原件；戶口若報(bào)入由業(yè)務(wù)管理部門推薦的集體戶口的，用人單位報(bào)上海市人力資源和社會(huì)保障局（上海市外國(guó)專家局）的請(qǐng)示函中須注明；戶口若報(bào)入本人購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房?jī)?nèi)的，附房屋產(chǎn)權(quán)證。
4．拆遷問題：目前拆遷彌補(bǔ)的情況誠(chéng)然是以戶口本為主，然而在事實(shí)情況中還是會(huì)考慮到實(shí)際居住人口，因此龐雜的戶口本很有可能會(huì)增加額定不必要的麻煩。
5、學(xué)籍問題：很多人為了孩子能上好學(xué)校而花重金買學(xué)區(qū)房，假如前戶主不遷出戶口，不消除上大名額被其占用的可能性。留學(xué)生落戶上海若報(bào)入上海市直系親屬處，須附戶主的戶口本、戶主的房屋產(chǎn)權(quán)證、戶主同意入戶承諾書；戶口若報(bào)入用人單位的附集體戶口本地址首頁(yè)；戶口若報(bào)入上海市或區(qū)人才服務(wù)中心集體戶的附同意接受函原件；戶口若報(bào)入由業(yè)務(wù)管理部門推薦的集體戶口的，用人單位報(bào)上海市人力資源和社會(huì)保障局（上海市外國(guó)專家局）的請(qǐng)示函中須注明；戶口若報(bào)入本人購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房?jī)?nèi)的，附房屋產(chǎn)權(quán)證。
如何防備戶口逾期遷出問題？
首先大家須要具體理解對(duì)于戶口的問題，在購(gòu)房合同中，要具體商定相干問題，明白寫在合同里，必要時(shí)也可能去當(dāng)?shù)嘏沙鏊H身查問核實(shí)。
假如是通過中介買房的話，也可能委托中介代為核實(shí)屋宇的戶口，核實(shí)后請(qǐng)求中介機(jī)構(gòu)出具書面核實(shí)講演，并加蓋公章，避免一些中介人員忽視或欺騙行動(dòng)給自己造成喪失。上海留學(xué)生落戶申辦落戶人員年齡距法定退休年齡須五年以上。屬于國(guó)家認(rèn)定的高層次人才或者具有特殊專長(zhǎng)并為本市緊缺急需的海外高層次留學(xué)人員，年齡可適當(dāng)放寬，但須由用人單位先向上海市人力資源和社會(huì)保障局(上海市外國(guó)專家局)申報(bào)，經(jīng)審核同意后受理。此外，必須留神的是，合同中商定的戶口遷出時(shí)光一定要在屋宇登記過戶之前。
在合同里也要明白逾期戶口遷出的違約金問題，個(gè)別的中介合同中，都會(huì)在 ;權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記 ;中作出具體商定：
咱們還可能通過預(yù)留屋宇尾款對(duì)售房者施加壓力。預(yù)留的尾款應(yīng)當(dāng)在合同中明白說明，先遷戶口而后再交付房款，商定好順序避免對(duì)方歹意違約