賣房不遷戶口 買家可討違約金

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在二手房交易進(jìn)程中，因?yàn)閼艨谶w徙引發(fā)的糾紛難能可貴，不少買房人碰到了賣家戶口遲遲不遷走，或者買了“學(xué)區(qū)房”卻無奈落戶的糟心事。昨日，上海市二中院通報(bào)了該院3年來審理的因戶口遷徙引發(fā)的屋宇交易合同糾紛案件，上海戶口，買房人懇求現(xiàn)有戶口遷出的案件占86%。市二中院表示，法院無奈裁決遷徙戶口，但買房人可能依據(jù)合同商定主意相應(yīng)的違約金。
違約金最高達(dá)房款20%
據(jù)統(tǒng)計(jì)，自至7月，市二中院先后審理二審的波及戶口遷徙問題的屋宇交易合同糾紛案件共50件。占同期審理的屋宇交易合同糾紛案件總數(shù)的5%。其中，買房人懇求現(xiàn)有戶口遷出的案件占總數(shù)的86%。
“案件集中在學(xué)區(qū)房及連環(huán)交易中”，市二中院民一庭庭長肖大明介紹，在因戶口遷徙引發(fā)的糾紛案件中，波及學(xué)區(qū)房交易的案件占25%，上海戶口，如屋宇中已登記有多人戶口，現(xiàn)有學(xué)籍可能已被利用，影響學(xué)區(qū)房落戶。波及連環(huán)交易的案件占20%，如屋宇中有賣房人或前手屋宇所有權(quán)人的戶口，戶口登記人不配合遷出或無奈遷出等。
肖大明說，50%的案件波及案外人的戶口，即涉案屋宇中除了賣房人戶口外，還波及其親屬等其余案外人的戶口，或者前手屋宇所有權(quán)人及相干人員的戶口。上海留學(xué)生落戶政策由公安機(jī)關(guān)戶政管理機(jī)構(gòu)制作，用以記載和留存住戶人口的基本信息的法律文書。戶口是住戶和人口的總稱，計(jì)家為戶，計(jì)人為口。
當(dāng)事人在二手房交易進(jìn)程中大多對違背戶口遷徙任務(wù)的違約金進(jìn)行了明白劃定，如個(gè)別商定按屋宇總價(jià)款的一定比例按日支付違約金。因?yàn)檫`背戶口遷徙任務(wù)的違約舉動(dòng)連續(xù)時(shí)光較長，導(dǎo)致訴訟時(shí)違約金數(shù)額較高?！岸鄶?shù)人5b4懇求違約方繳納多少十萬元，也有局部懇求的高達(dá)百余萬元，最高數(shù)額已經(jīng)達(dá)到總房款的20%?！?br>不遷戶口起因多樣
肖大明表示，“學(xué)區(qū)房”交易市場較為活潑。有確當(dāng)事人購買“學(xué)區(qū)房”，尤其是東城、西城等中心城區(qū)的平房，房產(chǎn)證上登記為居住，但實(shí)際是過道，或?qū)嶋H面積十分小，有的甚至不到2平方米，無奈滿意居住前提，在落戶中可能存在妨礙?；蛞?qū)W籍利用限度等起因無奈確保入學(xué)資格，導(dǎo)致購房目標(biāo)無奈實(shí)現(xiàn)。
還有買房人未預(yù)先考察核實(shí)，未與其余戶籍登記人明白戶口遷出任務(wù)，僅僅是賣房人許可讓其親屬遷出，甚至于在合同履行進(jìn)程中，呈現(xiàn)登記人不愿配合、基本找不到登記人，甚至登記人已經(jīng)去世亡等情況，致戶口遲遲無奈遷出。
局部戶口的登記人不其余落戶地點(diǎn)，如有的賣房人賣房后租住“公租房”，有的老人以“賣房養(yǎng)老”的方法居住在養(yǎng)老院等，因“公租房”、養(yǎng)老院及私家租賃的屋宇等不具備落戶的前提，導(dǎo)致戶口無奈遷出。留學(xué)生落戶上海機(jī)構(gòu)所獨(dú)有的一種人口管理方法。一個(gè)中國人出生后被要求選擇其父母中的一方的戶籍作為自己的戶籍，在就學(xué)、就業(yè)等也可以遷移戶口，但是有時(shí)地方政府會(huì)限制遷移的名額，以及征收高額城市增容費(fèi)；因超生等原因也存在大量沒有戶口的人口。
■法官提5b4醒
提前核實(shí)戶口學(xué)位
肖大明表示，假如登記人不批準(zhǔn)遷出戶口或不具備遷出戶口，或者涉案屋宇有其余無奈落戶的情況，買房人僅能依據(jù)雙方交易合同的商定，主意相應(yīng)的違約金，無奈懇求法院裁決別人遷出戶口或裁決其遷入戶口，公安機(jī)關(guān)亦不強(qiáng)迫別人遷出戶口的權(quán)力。留學(xué)生落戶上海若報(bào)入上海市直系親屬處，須附戶主的戶口本、戶主的房屋產(chǎn)權(quán)證、戶主同意入戶承諾書；戶口若報(bào)入用人單位的附集體戶口本地址首頁；戶口若報(bào)入上海市或區(qū)人才服務(wù)中心集體戶的附同意接受函原件；戶口若報(bào)入由業(yè)務(wù)管理部門推薦的集體戶口的，用人單位報(bào)上海市人力資源和社會(huì)保障局（上海市外國專家局）的請示函中須注明；戶口若報(bào)入本人購買的產(chǎn)權(quán)房內(nèi)的，附房屋產(chǎn)權(quán)證。但依據(jù)現(xiàn)有的戶籍政策，屋宇內(nèi)現(xiàn)有的戶口不影響新的所有權(quán)人戶口的遷入，買房人獲得屋宇所有權(quán)后，可能辦理戶口遷入。
他提示，買房人應(yīng)在簽訂交易合同前全面理解涉案屋宇中的戶口登記情況，并在合同中明白商定屋宇內(nèi)現(xiàn)有戶口的遷出期限及相應(yīng)違約義務(wù)。以購買“學(xué)區(qū)房”為重要目標(biāo)的買房人，應(yīng)提前向?qū)W校及教導(dǎo)部分核實(shí)相干入學(xué)政策及涉案屋宇學(xué)籍的利用情況。假如所在學(xué)區(qū)對學(xué)籍利用有限度，倡導(dǎo)在合同中明白商定入學(xué)指標(biāo)利用問題及相應(yīng)違約義務(wù)。
假如雙方明白商定涉案屋宇對應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買受人利用，假如賣房人違約，有可能導(dǎo)致買房人購房目標(biāo)無奈實(shí)現(xiàn)，買房人懇求連續(xù)履行合同的，那么買房人可在訴訟b68進(jìn)程中向法院申請舉動(dòng)顧全，禁止利用涉案屋宇及該屋宇對應(yīng)的戶口的學(xué)位。