賣房不遷戶口 買家可討違約金

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在二手房交易進程中，因為戶口遷徙引發(fā)的糾紛難能可貴，不少買房人碰到了賣家戶口遲遲不遷走，或者買了“學區(qū)房”卻無奈落戶的糟心事。昨日，上海市二中院通報了該院3年來審理的因戶口遷徙引發(fā)的屋宇交易合同糾紛案件，上海戶口，買房人懇求現(xiàn)有戶口遷出的案件占86%。市二中院表示，法院無奈裁決遷徙戶口，但買房人可能依據合同商定主意相應的違約金。
違約金最高達房款20%
據統(tǒng)計，自至7月，市二中院先后審理二審的波及戶口遷徙問題的屋宇交易合同糾紛案件共50件。占同期審理的屋宇交易合同糾紛案件總數(shù)的5%。其中，買房人懇求現(xiàn)有戶口遷出的案件占總數(shù)的86%。
“案件集中在學區(qū)房及連環(huán)交易中”，市二中院民一庭庭長肖大明介紹，在因戶口遷徙引發(fā)的糾紛案件中，波及學區(qū)房交易的案件占25%，上海戶口，如屋宇中已登記有多人戶口，現(xiàn)有學籍可能已被利用，影響學區(qū)房落戶。波及連環(huán)交易的案件占20%，如屋宇中有賣房人或前手屋宇所有權人的戶口，戶口登記人不配合遷出或無奈遷出等。
肖大明說，50%的案件波及案外人的戶口，即涉案屋宇中除了賣房人戶口外，還波及其親屬等其余案外人的戶口，或者前手屋宇所有權人及相干人員的戶口。上海留學生落戶政策由公安機關戶政管理機構制作，用以記載和留存住戶人口的基本信息的法律文書。戶口是住戶和人口的總稱，計家為戶，計人為口。
當事人在二手房交易進程中大多對違背戶口遷徙任務的違約金進行了明白劃定，如個別商定按屋宇總價款的一定比例按日支付違約金。因為違背戶口遷徙任務的違約舉動連續(xù)時光較長，導致訴訟時違約金數(shù)額較高?！岸鄶?shù)人5b4懇求違約方繳納多少十萬元，也有局部懇求的高達百余萬元，最高數(shù)額已經達到總房款的20%。”
不遷戶口起因多樣
肖大明表示，“學區(qū)房”交易市場較為活潑。有確當事人購買“學區(qū)房”，尤其是東城、西城等中心城區(qū)的平房，房產證上登記為居住，但實際是過道，或實際面積十分小，有的甚至不到2平方米，無奈滿意居住前提，在落戶中可能存在妨礙?；蛞驅W籍利用限度等起因無奈確保入學資格，導致購房目標無奈實現(xiàn)。
還有買房人未預先考察核實，未與其余戶籍登記人明白戶口遷出任務，僅僅是賣房人許可讓其親屬遷出，甚至于在合同履行進程中，呈現(xiàn)登記人不愿配合、基本找不到登記人，甚至登記人已經去世亡等情況，致戶口遲遲無奈遷出。
局部戶口的登記人不其余落戶地點，如有的賣房人賣房后租住“公租房”，有的老人以“賣房養(yǎng)老”的方法居住在養(yǎng)老院等，因“公租房”、養(yǎng)老院及私家租賃的屋宇等不具備落戶的前提，導致戶口無奈遷出。留學生落戶上海機構所獨有的一種人口管理方法。一個中國人出生后被要求選擇其父母中的一方的戶籍作為自己的戶籍，在就學、就業(yè)等也可以遷移戶口，但是有時地方政府會限制遷移的名額，以及征收高額城市增容費；因超生等原因也存在大量沒有戶口的人口。
■法官提5b4醒
提前核實戶口學位
肖大明表示，假如登記人不批準遷出戶口或不具備遷出戶口，或者涉案屋宇有其余無奈落戶的情況，買房人僅能依據雙方交易合同的商定，主意相應的違約金，無奈懇求法院裁決別人遷出戶口或裁決其遷入戶口，公安機關亦不強迫別人遷出戶口的權力。留學生落戶上海若報入上海市直系親屬處，須附戶主的戶口本、戶主的房屋產權證、戶主同意入戶承諾書；戶口若報入用人單位的附集體戶口本地址首頁；戶口若報入上海市或區(qū)人才服務中心集體戶的附同意接受函原件；戶口若報入由業(yè)務管理部門推薦的集體戶口的，用人單位報上海市人力資源和社會保障局（上海市外國專家局）的請示函中須注明；戶口若報入本人購買的產權房內的，附房屋產權證。但依據現(xiàn)有的戶籍政策，屋宇內現(xiàn)有的戶口不影響新的所有權人戶口的遷入，買房人獲得屋宇所有權后，可能辦理戶口遷入。
他提示，買房人應在簽訂交易合同前全面理解涉案屋宇中的戶口登記情況，并在合同中明白商定屋宇內現(xiàn)有戶口的遷出期限及相應違約義務。以購買“學區(qū)房”為重要目標的買房人，應提前向學校及教導部分核實相干入學政策及涉案屋宇學籍的利用情況。假如所在學區(qū)對學籍利用有限度，倡導在合同中明白商定入學指標利用問題及相應違約義務。
假如雙方明白商定涉案屋宇對應的學籍指標歸買受人利用，假如賣房人違約，有可能導致買房人購房目標無奈實現(xiàn)，買房人懇求連續(xù)履行合同的，那么買房人可在訴訟b68進程中向法院申請舉動顧全，禁止利用涉案屋宇及該屋宇對應的戶口的學位。