2022年去年樓市新政余威尚存 上海暫未卷入調(diào)控“風(fēng)暴”

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自去年11月底的樓市新政出臺至今，上海一些價格定位面向剛需購房者的樓盤依然得到市場追捧。但總價在400萬元以上的房源，客戶基本屬于二次置業(yè)，有過貸款記錄的首付較高，因此除非房子品質(zhì)很好，不然很可能出現(xiàn)去化慢的情況。
3月至今，全國已有上海、、南京、杭州、青島等多個城市對全域或部分區(qū)域升級樓市調(diào)控。而去年11月，上海也曾出臺了一輪調(diào)控政策，從提高首付比例、認(rèn)房認(rèn)貸到控制貸款等，號稱上海嚴(yán)調(diào)控，但在今年3月的調(diào)控潮中，處于一線 ;風(fēng)暴眼 ;的上海卻尚未跟進(jìn)。
從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)看，2月上海一手房同比量一度 ;腰斬 ；房價也出現(xiàn)松動。留學(xué)生落戶中介申辦落戶人員年齡距法定退休年齡須五年以上。屬于國家認(rèn)定的高層次人才或者具有特殊專長并為本市緊缺急需的海外高層次留學(xué)人員，年齡可適當(dāng)放寬，但須由用人單位先向上海市人力資源和社會保障局(上海市外國專家局)申報，經(jīng)審核同意后受理。在這一波調(diào)控潮席卷全國的背景下，上海的調(diào)控成果能否為全國樹立典范？一些在售新盤的實際銷售受調(diào)控影響又有多大？3月18日前后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實地走訪了多個樓盤，一探究竟。
●2月新房量同比降49.1%
初，上海樓市出現(xiàn)火熱局面，僅青浦區(qū)域就出現(xiàn)了多個開盤當(dāng)日的樓盤。留學(xué)生落戶政策把以“無血緣關(guān)系而居住在一起的人員”立戶，即由業(yè)緣關(guān)系共同居住在機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、企業(yè)、事業(yè)單位內(nèi)部或公共宿舍的人而立戶的稱為集體戶，家庭戶是戶口管理中最主要的形式。但伴隨 ;3·25 ;新政出臺，明確表示嚴(yán)厲打擊房價過快上漲，樓市在4~5月出現(xiàn)回落。
不過，去年6月上海房價再度反彈，上海整體均價突破4萬元/平方米。在樓市尚未回暖時，去年11月，上海樓市新政再度加碼，并帶來一系列變化。
青浦區(qū)中原地產(chǎn)一位經(jīng)理人向先生告訴記者，11月的新政帶來的明顯變化，就是銷售形式變了。向先生說，行情好的時候，樓盤只讓你認(rèn)籌，大家排隊搖號，開幾棟賣幾棟，這樣把客戶集中起來，可以造成哄搶的氛圍。
然而，當(dāng)前上海樓市嚴(yán)格執(zhí)行 ;一房一價 ;等政策，使得市場比之前更為透明化。
在此背景下，記者注意到，一些項目開始以小批量多次開盤的方式營造氛圍。但是，向經(jīng)理稱， ;這短期尚能維持較高簽約率，但很多項目的去化速度還是明顯放慢，也就是說以價換量對市場的刺激度在減弱 ;。
反映在總體數(shù)據(jù)上，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海2月新建商品住宅面積36.3萬平方米，環(huán)比減少6.7%，同比下滑49.1%。
億翰智庫董事張化東告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上海的開發(fā)商從拿地到開盤基本在12個月以上，在當(dāng)前去化周期不足18個月的情況下，開發(fā)商推盤意愿不會很強(qiáng)。
●低價位剛需房受到熱捧
記者走訪了位于上海青浦區(qū)趙巷青湖東路上的某房企項目發(fā)現(xiàn)，該項目的量與調(diào)控之前相比，在供貨量近似的前提下減少了近一半。
該項目在年初時，單價在2萬元/平方米左右，現(xiàn)在均價則在4萬元/平方米左右。落戶上海申辦落戶人員年齡距法定退休年齡須五年以上。屬于國家認(rèn)定的高層次人才或者具有特殊專長并為本市緊缺急需的海外高層次留學(xué)人員，年齡可適當(dāng)放寬，但須由用人單位先向上海市人力資源和社會保障局(上海市外國專家局)申報，經(jīng)審核同意后受理。據(jù)項目營銷經(jīng)理介紹說，原先項目一天能賣兩三套，如今兩天才能賣一套。
熟悉該區(qū)域的某中介人士告訴記者，之所以會出現(xiàn)這樣的問題，和這個項目本身位置偏僻有關(guān)——樓盤位于趙巷鎮(zhèn)邊界，離趙巷和青浦城區(qū)較遠(yuǎn)，同時距離在建的17號線地鐵站也有2公里左右的路程，加之開發(fā)商不愿降價，兩者的疊加效應(yīng)使得客戶被分流。
當(dāng)然，一些價格定位面向剛需購房者的樓盤，依然得到市場追捧。
同樣的位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)的萬科天空之城，與上述樓盤有著不同的景象。據(jù)項目經(jīng)理稱，今年3月初開盤至今，300多套房源開盤當(dāng)日500多組客戶認(rèn)籌，去化八成以上，目前只剩下一些較差的樓層。
向經(jīng)理告訴記者，目前青浦區(qū)地鐵沿線的新盤競爭力比較強(qiáng)，尤其是離大虹橋近的徐涇鎮(zhèn)，該區(qū)域一手住宅少，二手住宅價格又高。只要有新盤開出，價格也適中甚至略低于二手房，就會很搶手。
記者觀察發(fā)現(xiàn)，就當(dāng)前上海樓市而言，如果本身價格和周邊二手房價格相差不大，且以低價入市——比如朱家角新城，在新政出臺后其低價盤依然很搶手。
再以上月開盤的路勁·上海派三期為例，在開盤后依然出現(xiàn)了 ;排隊買房 ;的情形，總價220萬元、68平方米的小戶型被稱為上海剛需族的 ;落腳地 ；其開盤單價每平方米33000元的價格則被稱為 ;稀缺 ;價格。
向經(jīng)理告訴記者，目前300萬元以下的房子在上海屬于稀缺品，剛需客戶在市場上選擇面窄，只要有此類產(chǎn)品就會遭到瘋搶，而這主要是受貸款政策影響。
不過，向經(jīng)理強(qiáng)調(diào)說，相對而言，總價在400萬元以上的房源，客戶基本屬于二次置業(yè)，有過貸款記錄的首付較高，因此除非房子品質(zhì)很好，不然就會出現(xiàn)上述青浦某樓盤去化慢的情況。